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扩容增类 公募REITs资产拼图持续延展

时间 :2023-03-29 09:58:12   来源 : 上海证券报

首批两只新能源REITs于3月28日上市，为REITs市场带来全新资产类型。同时，监管部门相继发文支持消费基础设施发行REITs，有望进一步完善REITs大拼图。上海证券报记者获悉，一些公募基金加大了对百货商场、旅游景区等资产的研判，试图提前布局。


(资料图片)

超百亿元规模新品上市

昨日，中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT同步登陆上交所。公告显示，中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT持有人户数分别达到6.86万户、5.14万户，募集资金分别达到78.4亿元、29.35亿元。

超百亿规模的新能源REITs中，上市流通盘超过两成。公告显示，中信建投国家电投新能源REIT上市交易份额1.99亿份，中航京能光伏REIT上市交易份额0.62亿份，按照各自认购价9.8元、9.78元计算，上述两只公募REITs流通规模达到19.5亿元、6.06亿元。

两只新能源REITs上市后，将进一步丰富公募REITs品类。Choice数据显示，29只基础设施REITs发行规模合计达到1016.67亿元，两只新能源REITs发行总规模，占所有公募REITs规模的10%。除此之外，高速公路、产业园区等资产类型，在公募REITs中占比较高。

“新能源REITs底层资产在基础发电收入上具备一定的稳定性。”中信证券研究所相关人士表示，“叠加未来设备改造的想象空间，以及当前市场上同类资产的稀缺性，看好这类标的在未来的表现。”

不过，相关人士也提醒，天气、自然灾害和新能源发电政策等不确定性因素，可能会影响新能源REITs底层资产收入，进而造成二级市场表现出现波动。

消费基础设施REITs呼之欲出

近日，国家发展改革委、证监会发文支持消费基础设施REITs落地，有望进一步扩大REITs市场发展空间。相关文件明确提到，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

在业内人士看来，此次REITs市场底层资产扩容至消费基础设施，符合国际REITs市场的发展方向。在国际市场，这类资产属于零售REITs类型。根据安信证券研究中心数据，截至2023年2月末，美国零售REITs市值占比REITs总市值13.8%；从全球范围来看，Nareit数据显示，截至2021年末，零售REITs占REITs总市值的比重为11%。

“零售类房地产项目纳入底层资产后，未来国内REITs市场规模将进一步扩大。”安信证券分析师池光胜表示。此外，招商证券分析师赵可表示，消费基础设施REITs所包含的底层资产，可能涵盖了增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的基础设施或不动产项目，包括酒店、文旅、文创等。

REITs市场发展谁受益

随着资产类型持续扩容，谁将受益于公募REITs大发展？

华泰证券认为，对于房企而言，消费基础设施纳入REITs有望对优质商业资产持有和运营商带来利好，也将促进商业模式由重转轻，促进行业向新发展模式转变。

在业内人士看来，对于不动产运营企业，可以通过强运营、扩张能力来打造新的成长资产。“如果运营能力不足，发行REITs回流资金，企业也很难借此提高其他存量项目收益或者获取新的成长资产。”赵可认为，但对于优秀的运营管理人，REITs有助于打通募、投、管、退全流程，提高周转效率，扩大在管资产规模。

一位资深人士还谈到，发展消费REITs相当重要，除了恢复和扩大消费外，还为不动产开发企业提供了退出工具。这一工具具有权益性质且近乎永续，使得不动产项目退出更加畅通。“将募、投、管、退四个环节跑通跑顺，企业才会具有资产‘再平衡’能力。”

池光胜还表示，参与REITs市场，有利于城投平台拓宽融资来源，带来灵活的资金同时，降低主体负债压力。“未来不排除部分政府将成熟资产注入城投平台进行发行。”他说。

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